KUPUJETE DŮM? 6 NEJDŮLEŽITĚJŠÍCH INFORMACÍ O DOMĚ, KTERÉ BYSTE SI MĚLI PŘEDEM ZJISTIT!

Našli jste skvělý domek, domluvili jste se na ceně a jdete do banky pro hypotéku. Banka pošle odhadce, aby stanovil cenu nemovitosti, a... najde právní vady.
Jaké právní vady jsou nejčastější a jak je můžete zjstit?

1. Závazky a omezení vlastnického práva (věcná břemena, zástavní práva, exekuce...atd.

Všechna tato omezení, právní vady a jiné nepříjemnosti jsou nejlépe k nalezení na listu vlastnictví, nechte si proto AKTUÁLNÍ (ne několik měsíců či let starý) předložit, případně investujte nějakou tu stokorunu a vyzvedeněte si jen sami na Czech pointu.

Téměř všechny právní vady se dají účinně odstranit a koupě je domu je tak bezpečná. Naopak se tato vada dá často dobře použít při jednání s prodávajícím o snížení ceny. :-)

Pokud si s nějakou právní vadou nevíte rady, kontaktujte nás, bezplatně Vám vysvětlíme, o jak závažnou či drobnou vadu se jedná a jak ji nejlépe a nerychleji odstranit.

2. Zápis nemovitosti v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu.

Některé stavby (např. stodola, kůlna...) nebývají v katastru vůbec zakreslené, stejně tak je nebývají zakresleny různé přístavby domu. Lidé si např. přistaví metr, dva koupelny a neobtěžují se se zaměřením změny půdorysu a jeho zápisem do katastru nemovitostí.

Většinou se jedná o tzv. černé stavby, které majitelé postavili bez stavebního povolení a změny nenechali zapsat do katastru nemovitostí. Tyto vady jsou pro financující peněžní ústavy zásadní překážkou poskytnutí hypotéky.

Máte-li peníze svoje, nepotřebujete-li hypotéku, o to víc byste měli trvat na tom, že než dáte peníze z rukou, budou tyto vady odstraněny. Stává se totiž, že jde o vady neodstranitelné a stavební úřad pak nařídí odstranění stavby. A zkuste pak soudně tahat z prodávajího své peníze zpět!!!

Správnost zápisu si můžete ověřit buď na internetu v Nahlížení do katastru nemovitostí, nebo na Kopii katastrální mapy, kterou vám vydá na vyžádání katastrální úřad.

3. chybí přístupová cesta (přístup k nemovitosti po veřejné komunikaci).

K nemovitosti (domu, pozemku) musí vést přímá, nepřerušovaná cesta po komunikaci, která je v majetku obce, kraje či státu.

Tato veřejná komunikace musí být nepřerušovaná. Když je např. 10 metrů dlouhý kus cesty v majetku soukromé osoby, jinak je celá přístupová cesta v majetku obce, není k domu zajištěn přístup po veřejné komunikaci a toto je pro banku problém se schválením či načerpáním hypotéky.

Pokud je část přístupové cesty soukromé osoby, dá se věc vyřešit tím, že obec vystaví potvrzení, že celá přístupová cesta, včetně té její části, která je soukromého vlastníka, je místní či či veřejně přístupnou účelovou komunikací ve smyslu Zákona č. 13/1997 Sb. O pozemních komunikacích.

Přístupovou cestu si můžete ověřit v katastrální mapě, zobrazené na webových stránkách nahlížení do katastru (pokud si nevíte rady, zavolejte, bezplatně Vám poradíme).

4. všechny pozemky, vizuálně patřící k domu, nejsou v majetku prodávajícího.

Stává se poměrně často, že např. část dvora, nebo kus zahrady... atd. stojí na pozemku jiného vlastníka. Nejčastěji to bývají pozemky ve vlastnictví obce nebo některého ze sousedů.

Už jsme zažili, že na pozemku byl potůček - jenže pozemek pod ním patřil obci. Nebo přístavek domu byl sice na straně plotu, patřící prodávajícímu, ale protože kdysi dávno plot někdo omylem postavil do pozemku souseda, byla i část pozemku pod přístavekm sousedova.

Vlastnictví pozemků si můžete snadno ověřit v katastrální mapě, zobrazené na webových stránkách nahlížení do katastru (pokud si nevíte rady, zavolejte, bezplatně Vám poradíme).

5. jedná se o rozestavěnou nemovitost.

Probíhá-li na domě nějaká rekonstrukce, dostavba…, je potřeba zjistit, zdali má na tuto činnost majitel k dispozici řádné ohlášení stavby nebo stavební povolení. Týká se to nejen přístaveb, nástaveb, dostaveb…atd., ale i různých garáží, altánků, dílen apod.

Někdy probíhají rekonstrukční práce tak, že nejsou na první pohled patrné, proto je nutné se klienta přímo zeptat, zdali na domě neprobíhá nebo v nedávné době neprobíhaly stavební práce, byť v minimálním rozsahu.

Pokud probíhají, hned je potřeba se ptát po ohlášení stavby nebo po stavebním povolení.Zjistit lze dotazem u klienta, případně na stavebním úřadě.

6. prodávající je předlužen, hrozí mu exekuce nebo insolvence

Pokud prodávající předlužen je, při spolupráci s advokátem a trochu rozumně napsané kupní smlouvě to nevadí, je to ale podstatné pro banku, která má koupi financovat – pokud je zástavce v registrech „zasekaný“, úvěr se většinou schvaluje na výjimku a ty často nevychází.

VELKÉ RIZIKO vám ale hrozí, když zadlužený původní majitel podá na sebe návrh na insolenci dřív, než za 3 roky od doby, kdy Vám dům prodal. Věřitelé se mohou domáhat u soudu neplatnosti kupní smlouvy. A pokud původní majitel-dlužník nepoužije výnos z prodeje na úhradu svých dluhů, mají jeho věřitelé velmi dobrou šanci kupní smlouv zpochybnit a o dům vás připravit. Pro Vás taková situace, i kdybyste soud vyhráli, znamená mnoho starostí, bezesných nocí a velké výdaje za advokáta.

Když ale tuto skutečnost víte včas, ještě než se naplno rozjede vyřizování hypotéky, dá se to obejít. Je to trošku složitější, ale dá se to zvládnout. Bude-li potřeba, vysvětlíme Vám to a provedeme Vás úskalími této varianty.

Zjistit lze rozhovorem s prodávajícím, jeho větší dluhové prohřešky pak v Centrální evidenci exekucí, nebo v Insolvenčním rejstříku

Pokud budete chtít s čímkoliv poradit, pomoci, neváhejte a KONTAKTUJTE NÁS, zdarma Vám poradíme a bude-li potřeba, pomůžeme vám.